Bauendreinigung vor der Übergabe: Ablauf, Kosten & Checkliste

Bauendreinigung vor der Übergabe: Ablauf, Kosten und Checkliste

Die Bauendreinigung ist der letzte, aber entscheidende Schritt vor der Schlüsselübergabe eines Neubaus oder einer sanierten Immobilie. Sie stellt sicher, dass das Objekt bezugsfertig und in einwandfreiem Zustand übergeben wird. Sie hat noch einen zweiten Zweck, der oft übersehen wird: Erst auf sauberen Oberflächen sind Mängel überhaupt zu erkennen. Wer die Abnahme unter einer Staubschicht durchführt, entdeckt Kratzer im Fensterglas, Lackfehler an Zargen oder Fugenrisse erst später – wenn sich kaum noch klären lässt, wer sie verursacht hat.

Die zwei Phasen – und was nicht dazugehört

Die Bauendreinigung gliedert sich in zwei aufeinanderfolgende Phasen:

• Baugrobreinigung: Entfernung von grobem Bauschmutz wie Mörtelresten, Staub, Folien, Verpackungsmaterial und Schutzabdeckungen. Sie liegt nach den staub- und schuttintensiven Gewerken und vor der Endmontage empfindlicher Einbauten wie Armaturen, Leuchten oder Einbauküche – damit diese Arbeiten auf einem sauberen Untergrund stattfinden.
• Baufeinreinigung: Die abschließende Detailreinigung aller Oberflächen. Dazu gehören das Reinigen von Fenstern und Rahmen, das Entfernen von Kleberesten und Etiketten, die Reinigung aller Sanitärobjekte, das Wischen und gegebenenfalls Erstpflegen der Böden sowie die Reinigung aller Einbauschränke und Nischen.

Davon zu unterscheiden ist die baubegleitende Reinigung, die während der Bauzeit für Ordnung und Arbeitssicherheit sorgt. Ebenfalls nicht enthalten ist das, was die einzelnen Gewerke in der Regel selbst schulden: Ist die VOB vereinbart und damit die VOB/C Vertragsbestandteil, zählt das Entsorgen des eigenen Abfalls und das Beseitigen der von den eigenen Arbeiten herrührenden Verunreinigungen nach ATV DIN 18299 Abschnitt 4.1 zu den Nebenleistungen des jeweiligen Unternehmers und wird nicht gesondert vergütet. Bei einem Bauvertrag nach BGB gilt das nicht automatisch – dort gehört diese Pflicht ausdrücklich in den Vertrag. „Besenrein“ ist damit kein Synonym für Bauendreinigung, sondern der Zustand, den der Handwerker hinterlässt. Wer beides vermischt, bezahlt Leistungen doppelt – oder gar nicht, und wundert sich bei der Übergabe.

Eigene Positionen sind außerdem die Entsorgung von Bauschutt, das Entfernen von Silikon-, Farb- und Bauschaumresten, die ein Gewerk verursacht hat, sowie eine zweite Reinigung nach Restarbeiten. Sie gehören ins Angebot, damit später niemand darüber streitet.

Der richtige Zeitpunkt und die Reihenfolge

Die Baufeinreinigung gehört ans Ende: erst wenn alle Gewerke fertig und von der Baustelle sind. Jede Restarbeit – ein nachgesetzter Dübel, eine ausgebesserte Silikonfuge, eine nachträglich montierte Leuchte – erzeugt neuen Staub. Wird zu früh gereinigt, zahlt der Bauherr zweimal.

Gearbeitet wird von oben nach unten und von innen nach außen:

• Decken, Lüftungsgitter, Leuchten, Rohrleitungen und hohe Kanten entstauben
• Türblätter, Zargen, Schalter, Steckdosen und Heizkörper abnehmen
• Einbauten und Schränke innen und außen auswischen
• Fenster, Rahmen, Falz und Fensterbänke reinigen
• Sanitärobjekte und Armaturen
• Böden zuletzt, in der Regel zweimal, weil sich feiner Staub nachsetzt

Baustaub ist extrem fein und setzt sich in jede Ritze. Ohne professionelles Equipment – ein Entstauber der passenden Staubklasse, bei mineralischem Staub in der Regel Klasse M, ausreichend saubere Mikrofasertücher, professionelle Fensterreinigungstechnik – bleibt immer ein feiner Schleier zurück, der beim ersten Sonnenlicht sichtbar wird.

Materialkunde: Was welche Oberfläche verträgt

Die meisten Schäden bei der Bauendreinigung entstehen nicht durch zu wenig, sondern durch zu scharfe Reinigung. Falsche Reinigungsmittel auf frisch verlegten Böden oder neuen Armaturen hinterlassen Schäden, die sich nicht wegputzen lassen:

• Fliesen und Feinsteinzeug: Zementschleier wird mit sauren Spezialreinigern gelöst. Die Fugen müssen vorher gewässert werden, sonst greift die Säure den Fugenmörtel an und wäscht ihn aus.
• Naturstein: Marmor, Kalkstein, Travertin und Terrazzo sind kalkhaltig und reagieren auf Säure mit matten Ätzflecken. Der Zementschleierentferner, der auf Feinsteinzeug richtig ist, ruiniert hier die Oberfläche.
• Parkett und Holz: nur nebelfeucht, nie nass. Frisch versiegelte Flächen brauchen die vom Hersteller angegebene Aushärtezeit, bevor sie feucht gereinigt oder abgeklebt werden.
• Linoleum: verträgt keine stark alkalischen Reiniger – die Oberfläche wird stumpf und spröde.
• Designbeläge und PVC: keine lösemittelhaltigen Mittel. Die Erstpflege richtet sich nach der Vorgabe des Belagherstellers, sonst haftet später keine Pflegeschicht.
• Aluminium und pulverbeschichtete Profile: reagieren empfindlich auf alkalische Reiniger und auf Scheuermittel.
• Glas: Auf beschichteten Scheiben und auf Acrylglas hat die Klinge nichts zu suchen. Zementwasser, das über eine Scheibe gelaufen ist, kann die Glasoberfläche dauerhaft matt machen – das ist dann kein Reinigungsproblem mehr, sondern ein Schaden.
• Edelstahl: Eisenpartikel aus dem Bauschmutz setzen sich fest und bilden Flugrost, der sich nur chemisch entfernen lässt.

Hinzu kommt das kalkreiche Münchner Leitungswasser: Wo nach der Reinigung nicht nachgetrocknet wird, bleibt auf Glas, Chrom und Edelstahl ein Kalkschleier, der bei der Übergabe wie schlechte Arbeit aussieht.

Checkliste und Abnahme

• Alle Fenster und Glasflächen streifenfrei gereinigt (innen und außen)
• Fensterrahmen und -bänke von Putz- und Farbresten befreit
• Alle Böden gesaugt, gewischt und gegebenenfalls erstgepflegt
• Sanitärobjekte gereinigt und desinfiziert
• Schalter, Steckdosen und Türklinken gereinigt
• Einbauschränke innen und außen ausgewischt
• Heizkörper und Lüftungsgitter entstaubt
• Treppen und Gemeinschaftsflächen gereinigt

Die Abnahme selbst gehört ins Tageslicht. Schlieren auf Glas und Restschleier auf Böden zeigen sich im Streiflicht, nicht bei Kunstlicht am Abend – und nicht in der prallen Sonne, in der jede Scheibe blendet. Sinnvoll ist eine gemeinsame Begehung Raum für Raum mit einem kurzen Protokoll, in dem offene Punkte und der Termin für die Nacharbeit festgehalten werden.

Was den Preis bestimmt und was Sie selbst vorbereiten können

Eine pauschale Zahl für die Bauendreinigung lässt sich seriös nicht nennen. Abgerechnet wird je nach Anbieter nach Quadratmeter oder nach Aufwand, und der Quadratmeterwert allein sagt wenig darüber, wie lange ein Objekt tatsächlich beschäftigt: Zwei Wohnungen gleicher Größe unterscheiden sich deutlich, je nachdem wie viel Glas, wie viele Sanitärobjekte und wie viel Einbau darin stecken und wie lange der Bauschmutz schon steht. Belastbar wird der Preis deshalb erst nach einer Begehung.

Den Aufwand treiben vor allem:

• Verschmutzungsgrad und wie lange der Bauschmutz schon steht
• Glasanteil, Sprossen und schwer zugängliche Fenster
• Anzahl der Sanitärobjekte und Einbauten je Quadratmeter
• Zugang, Etage, Aufzug und Abstellmöglichkeit für das Fahrzeug
• enge Zeitfenster unmittelbar vor der Übergabe

Was der Auftraggeber vorbereitet, wirkt sich unmittelbar auf Preis und Ergebnis aus: Bauschutt und Container müssen weg sein, Strom, Wasser und Beleuchtung müssen funktionieren, alle Gewerke fertig und die Räume geräumt sein. Frisch verputzte oder estrichbelegte Räume brauchen vorher Lüftung, sonst trocknet nichts ab. In der Münchner Innenstadt kommt die Zufahrt hinzu: Ohne Halteverbotszone oder reservierten Stellplatz geht Zeit verloren, bevor die Kolonne das Objekt überhaupt betritt.